華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂 ～優先購買權 |
前言：在有關土地法或民法等法規之國家考試中，「優先購買權」一直是個很熱門的考題，而在實務上，「優先購買權」也是一般民眾購置不動產時很容易遇到或是搞混的問題，以筆者的實務經驗中，很多人亦會將「優先購買權」與「買賣不破租賃」之規定搞混。本期之電子週報，將以民法、土地法及土地登記規則等法規的規定，針對「優先購買權」作探討，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。
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一、 |
何謂優先購買權？ |
簡單的說，優先購買權亦稱優先承買權，簡稱先買權，乃特定人依合約或法律之規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人(出賣人)與第三人(買受人)所約定之相同條件優先購買（承購）買賣標的物之權利。其中法定優先承買權就是由法律規定優先其他承買人先買之權力。
例如民法第824條第6項規定：
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
土地法第34-1條第4項規定：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
土地法第104條第1項規定：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
土地法第107條第1項規定：
出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
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二、 |
土地法第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權之辦理原則 |
有關土地法第34條之1之執行，內政部訂有「土地法第三十四條之一執行要點」之規定，依照該要點第11條規定：
土地法第34條之1第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
（一)部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二)徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
（三)他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（四)區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。
（五)本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。
（七)共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。
（八)權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九)他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。
上述條文已很清楚說明土地法第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權之辦理原則，其中第（二)、（四)、（六)點應特別注意，其中第（二)點指出優先購買權人應於接到出賣通知後十日內表示是否優先購買，優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；第（四)點指出一般「公寓大廈」或是俗稱之「假透天」建物連同其基地應有部分賣給第三人（一般買受人），社區中其他共有人無優先購買權之適用；第（六)點指出土地法第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權與土地法第104條所規定之基地地上權人、典權人（或承租人）優先購買權或第107條所規定之承租人優先承買或承典耕地競合時，應優先適用土地法第104條或第107條之規定。
為使讀者更加了解法規之規定，茲舉一例說明前述有關優先購買權競合之處理原則：
範例：
於民國84年第二次土地登記專業代理人考試「土地法規」一科之第三題題目為：甲乙二人共有一建築基地，持分各二分之一，丙為該基地之地上權人，並已擁有地上之房屋所有權；試問當乙出賣其應有部分時，就甲和丙二人之優先購買權而言，應以誰優先？其理由為何？
解答：
依照土地法第34-1條第4項規定：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
故當乙出賣其應有部分時，共有人甲有優先購買權。
依照土地法第34-1條執行要點第11條第1項規定：
部分共有人依本條相關規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
故當乙出賣其應有部分時，通知他共有人甲是否願意優先購買。
另依照土地法第104條第1項規定：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
故當乙出賣其應有部分時，地上權人丙有依同樣條件優先購買之權。
故甲和丙二人均有優先購買權。
土地法第34-1條執行要點第11條第6項規定：
本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條相關規定。
故甲和丙二人之優先購買權應以地上權人丙優先。
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三、 |
如優先承買權人放棄其優先承買權，應如何申請土地移轉登記？ |
依照土地登記規則第97條相關規定：
申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第二十八條相關規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。
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四、 |
結論 |
本期電子週報已針對「優先購買權」之定義、辦理原則及登記方式等部分作說明，一般來說，若以優先購買權之效力作為區分之原則，可分為債權效力及物權效力等2種，例如前述土地法第34-1條第4項所規定之共有人優先購買權即為債權效力之優先購買權，權利人在買賣標的物移轉於買受人後，即不得對買受人主張優先購買權；土地法第104、107條所規定之先買權即為物權效力之優先購買權，權利人在買賣標的物移轉於買受人後，亦得對買受人主張優先購買權。