華信電子週報
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘～ 搞懂法拍屋應注意事項 |
前言：上期討論過法拍屋之來源、歷史及法拍屋拍賣流程，相信各位讀者對於法拍屋應有更進一步的了解，然而法拍屋價格雖然較市場一般成屋便宜，也存在一定的風險，諸如相關費用、點交與否等都決定標售法拍屋之結果。如何規避風險，標購理想的標的??本期電子週報將針對投標法拍屋應注意事項深入探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。
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一、 |
購買法拍屋須負擔之成本 |
許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚。一般法拍屋的資金需求主要分為投標之前「投標保證金」，到得標之後的「墊付拍定尾款」，和一般費用等及其他可能費用。
1.投標保證金：投標前須先付公告底價的20%作為保證金。
2.墊付拍定尾款：法拍屋得標後7天內須將餘款繳清。目前已有部份銀行(聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰等)提供代墊款及法拍屋擔保貸款的服務，然而銀行方面可提供之貸款比率不一定符合預期資金，往往造成尾款資金不足的窘境。
3.一般費用：
(1)契 稅：按拍定價格或房屋評定價格申報，需繳納的契稅為契價的6％。(2)代書費：一般而言，買賣約8,000～ 12,000元。
(3)地政規費：過戶－不動產拍定價格之千分之一。
(4)書狀費：視房屋、土地的筆數計算，每張八十元。
(5)整修費：如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。
4.可能費用：
(1)利息費：如果是向金融機構貸款(代墊款)來付款，必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。
(2)代書費：如果委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須付代書費。
(但如有向銀行代墊尾款則須由銀行指定代書)。
(3)仲介費：如果請法拍代標公司代為投標，就必須支付佣金。
(4)搬遷費：如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。
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二、 |
投標過程參考步驟 |
「法拍 
萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院退還投標人。又得標後須在七天內繳清拍賣價金之尾款，以取得「不動產權利移轉證明書」，再辦理過戶，因此資金籌措必須事先規劃。
3.選定拍賣物件：依個人需求及負擔能力選定適合標的。
4.勘察現場：親赴現場勘察，以瞭解
(1)標的物之標示與形狀
(2)臨路狀況與面寬是否有違建或地上物
(3)是否有第三者占用，而影響點交
(4)週邊環境是否適合同時調查同類型的房子價值，以評定是否值得購買。
5.投標：法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成，依規定投標人須繳納底標價的二、三成的保證金．保證金在新台幣壹萬元以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過壹萬元者，得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金。
6.開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標。
7.流標︰競標者投標價均低於底標，或無人投標謂之。
8.得標︰應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款。
9.取得「不動產權利移轉證明書」。
10.辦理所有權移轉登記：取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。
11.向銀行申請貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向各金融機構辦理抵押貸款，最高可貸金額為拍定價八成，另得信用貸款一成。
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三、 |
法拍屋投標前須注意哪些陷阱 |
法拍屋查封時，因標的個別情況不同，常造成法院拍賣不順(流標)或點交困難之情形，亦影響投標人之意願，此時查封筆錄就是最好的參考資料。查封筆錄是法院執行處實施查封時作成的現場概況文書資料，內容載明拍賣之不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形，如有人佔用或由第三人租用中應載明佔有人姓名、住址、佔有原因、存續期間、租期、租金、押金等資料，投標人都可由查封筆錄得知。其中應注意以下問題，以確認法拍標的之狀況。
(一)租賃權問題：查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。
(二)點交問題：法官（司法事務官）會依照房屋使用現況，在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住，法院原則上會記載「點交」。
所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題：確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。
(三)優先購買權：查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。
(四)抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。
(五)產權移轉限制:考量標的物是否有承購或產權移轉限制資格之限制(如國宅、工業用地、農地及原住民保留地等)，若想投標之標的物件有條件限制，應瞭解本身是否符合資格條件方能投標。
(六)法拍屋瑕疵：依照強制執行法第113條準用第69條，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權（強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」）。如果投標的法拍屋存有瑕疵，例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人，是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。
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四、 |
法拍點交問題探討 |
確定點交之標的，因「點交」代表已排除其他因素，可以將標的產權移轉至得標人，通常較受投標人之青睞。其實法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會相互有變化，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
1.確定點交(佔35%)
查封時，法拍公告為空屋，債務人自住，已經排除之第三人佔有，已經排除租賃權之承租人(得注意承租關係)，拍定後法院可依得標人之司法程序聲請，將房屋點交給得標人。
2.部分點交(佔40%)
查封時債務人未到場或不在標的內(沒有開門)，法官命債權人查報使用現況，債權人通常僅以電話催收紀錄、催收函收件紀錄、管理員聲稱等通報法院，經常出現查報狀況與現況使用情形不相符情事。例如：法拍公告上註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明。」如果債權人查報為空屋，但實際現況為第三人佔用，則法院不負點交之責。通常需要經過8個月的「還返請求」訴訟，拿回得標物。
還有停車位佔用不明者，停車位面積公同共有者，公共設施，公用道路等，皆不在點交範圍。
3.確定不點交(佔15%)
查封前即有租賃權或第三人佔用，且無法被排除，拍定後確定不點交。
拍賣物有地上權、地役權、空中權等拍定後確定不點交。
拍賣物為公同共有部分(拍賣持分部份)、三七五減租、合法租約等，優先權人有優先購買權；即便優先權人放棄優先購買權利，能須由得標人自行處理，屬不點交範圍。
4.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
若標得此類型案件不願承受不點交的困擾，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金，避免「不點交」風險。
5.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交，但居住人或使用人已自行搬離，只要做好保全程序，取得「權利移轉證書」後，即可自行點交房屋。
法院拍定後執行程序：
點交可細分為自行點交與法院點交，法院點交的好處在於有公權力可強制執行，自行點交就有可能標的債務人強佔或假租賃契約等問題，像這種情況就須透過談判點交與民事起訴點交；如果是法院點交，就要填寫點交狀，由法院執行第一次點交驅逐原住戶，如果原住戶沒有依約搬離，第二次就可請搬家公司會同法院書記官與管區，逕行驅逐原住戶。
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五、 |
代標公司介紹 |
為節省時間，不想自己處理投標過程的瑣事，一般民眾多會委託代標公司代為競標法拍屋。大部分代標業者均提供從頭到尾的服務：包含標的拍賣資料、過濾瑕疵標的、評估投標價格、代辦產權過戶、協助點交房屋等，甚至連代墊尾款的服務都有，由於法拍屋得標後七日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這段時間的資金空窗期可以由代標公司協助，投資人只要準備二成投標保證金即可，且代標公司多有配合的銀行，可協助辦理後續貸款事宜。
一般法拍代標公司處理代標事務，會收取服務費用。收費標準為底價、拍定價格的3~5%，需視簽訂契約規定。若委託代標的物件流標，則不能向委託人收取任何費用，更無額外的車馬費。總結代標公司的好處有：
(1)節省時間：標購法拍屋從事前的資訊蒐集到事後過戶交屋，最快也要1~2個月，委託代標公司，可以協助尋找合適的法拍屋，調查標的狀況，得標後再辦理過戶點交，可以節省時間成本。
(2)資料齊全：代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整，可以省去蒐集資料的時間。
(3)專業形象：代標公司的通常具有充足的法律經驗及不動產專業知識，對於相關的法令問題 比較了解，也比較懂得判斷法拍屋的出價，得標成功機率大。
(4)解決資金困難：若投標人沒有充裕的資金，部分代標公司也提供代墊尾款的服務以及後續銀行貸款事宜，所以投標人僅需準備2成保證金，解決資金不足的問題。
(5)代為點交：得標後，點交的過程繁瑣，就算法院強制點交，還是可能花上許多時間，由代標公司處理相關問題會比較有經驗也更有效率。
(6)避免風險：代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告，以避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等。
代標公司雖有許多優點，仍存在一定的風險，因為市面上不肖代標公司不在少數，這些業者看準了民眾對法拍屋市場的不了解，運用各種方式惡意坑殺想買法拍屋的民眾，例如將客戶的身份證明文件冒名申辦貸款、代標途中增添各種莫名費用、或是服務未全程到交屋完畢。所以民眾和代標公司打交道時，需選擇優良且合法 (含公司執照、營利事業登記證，不動產仲介經紀公會會員證書)之代標公司。並注意其收費方式與信譽，此外簽訂契約亦不可少，完整的「委託代標簽約書」，裡面的內容至少要包括以下幾點：
一、委託代標之標的、投標價格。
二、服務事項、期限及費用。
三、確認簽約雙方對象。
四、得標後交屋保證期限。
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六、 |
結論 |
隨著房價高漲，法拍屋和一般巿價之價格落差，是吸引大眾爭相投入的主要原因，然而法拍流程與拍後點交事項繁瑣，並非普羅大眾一蹴可幾，關鍵在於資產鑑價的能力與發現問題跟解決突發問題的能力。這可不是短期內就可訓練出來。一般而言，屬於自住型之投標人，建議透過專業的代標公司協助較便利省事；屬於投資型之投標人，想要投資法拍屋獲利，就必須多做功課多省錢，多了解法拍屋的流程與細節。最後希望藉由兩篇對於法拍屋之介紹，能加深讀者對於法拍屋之認識。