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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：買房是很多人的夢想，一輩子省吃儉用就為了購買自己所屬意的房子，但不動產交易間，交易資訊的不對稱，因此延伸出很多交易糾紛。尤其近年來不動產交易新聞有時會出現｢消費者買屋買到凶宅｣，那到底什麼是兇宅?該如何查證或是判別呢?及凶宅價值如何評估呢?本期電子報將針對凶宅相關問題作探討。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

凶宅的定義在法律上並無明文規定，因此對於凶宅定義眾說紛紜，一般來說死亡可分為自然死亡事件及非自然死亡事件，自然死亡事件屬於因病壽終正寢，在風俗民情上較不忌諱；但若是發生非自然死亡事件(如凶殺或自殺)，就屬於凶宅，一般大眾多心生恐懼，交易市場上較為不被接受。

另外依內政部九十七年七月的函釋「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項：「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」就內政部對於凶宅定義整理如下：

(一)所謂的「凶宅」限於賣方產權持有期間。

賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售的房子不是兇宅，並不包括同棟大樓其他的房子。

(二)曾發生兇殺或自殺死亡，但不包括自然死亡及意外死亡。

(三)在專有部分求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

在內政部的兇宅認定上排除所有的意外死亡的情形，與風俗習慣的觀感有相去甚遠，在實務上凶宅的認定，應就事件發生原因、過程、時間等因素來考量，(如：獨居老人因病壽終正寢但無人發現，經過數月才被人發現陳屍家中)，雖然上述案例是屬於自然死亡事件，但是發生時間過長，在不動產市場交易上已被認定為凶宅，已影響購買意願。

(一)屋內有人一氧化碳中毒死亡，算不算「凶宅」?

依據台灣桃園地方法院92年度訴字第1073號判決，法官認為發生原屋主子女因一氧化碳中毒意外死亡事故，衡之一般社會常情，屋內有人意外死亡之房屋，與因第三人之犯罪行為致被害人死亡其內之房屋之間，尚有不同，並引述依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義，此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。

(二)某人住九樓，但八樓曾發生跳樓自殺事件，九樓算不算「凶宅」?

依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載之定義，跳樓發生地點在八樓之專有部分有，與九樓無關，故九樓並不在「凶宅」認定範圍內。

(三)竊賊進入屋內，被屋主發現，屋主為阻止竊賊扭打至屋外，不慎被刺死陳屍屋外，算不算「凶宅」?

雖然屋主是因第三人之犯罪行為致死，但是陳屍地點不在屋內，並引述依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義，在專有部分求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為，此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。

(一)詳閱不動產標的現況說明書，要求「非自然身故」選項如實填寫：

如屋主未誠實告知，該屋有發生過兇殺或自殺致死案件，事後可主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保，而撤銷意思表示或解除契約回復原狀之請求權，或是提出刑事詐欺告訴，如過是透過仲介買賣，可依照消費者保護法或不動產經紀業管理條例對業者主張權利。

(二)保留買賣合約書，合約書內註明「若為凶宅可無條件解約、退款」如遇買賣糾紛才能保障自己權益。

(三)多方打探詢問，例如大樓管理員、街坊鄰居、當地鄰里長、轄區派出所：

發生兇殺或自殺致死案件，在地方上通常是大新聞，左鄰右舍及地方警察，一定都會知道，可多方打探。

(四)可查詢「台灣凶宅網」：http：//www.unluckyhouse.com/

凶宅係發生非自然死亡事件，發生此事件之不動產依目前交易市場習慣，均會嚴重影響購買意願及價格，雖然以不動產的物理性來說，是不會造成任何物理上損害，但對一般人認知來說會對購買者心理層面造成負面影響，因此在不動產市場的接受度較低，連帶造成房價低落。一般在估價實務上，先評估該標的於正常情況下，非凶宅的情形做評估，評估標的於正常條件下之價格。再尋找相同類似凶宅案例與正常價格之間關係，判定凶宅減損比例，依目前不動產交易習慣，凶宅價格約為市場正常交易價格之50%。

目前實務上法院在判決，由上述判決案例來看，與一般大眾所認知凶宅定義好像略有不同，主要是法官在裁判上多採內政部提出見解而做出判決，惟在房屋交易實務上對於凶宅的認知，顯然比內政部提出見解更寬鬆。但現在也有法官會從交易之公平性及安全性來評估，及考量到風俗民情等因素，避免發生判決與社會期待落差太大。因此最好避免買到凶宅的方法，就是多方求證物件資訊，亦可於契約書內註明諸如｢買賣標的在賣方持有期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事，事後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復狀態｣等字言。唯有如此，如不慎買到凶宅，事後才能以此求償。

以上提供各位好朋友參考！