華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
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前言：在現實生活中，因共有型態之土地常造成處分或使用上之不便，使得共有土地需要進行分割的實例相當多，而本事務所亦常會接觸到有關土地分割的估價，舉凡協議分割、調解分割或是裁判分割，於估價過程中需要考慮的因素均相當多，均需要估價師鉅細靡遺的做出合理的價值判斷。因此於本期與下期之電子週報，將分別針對土地分割之理論（法規篇）與實務（估價篇）作探討，先由法規部分建立完整的土地分割觀念，再藉由實務上估價的案例了解進行土地分割估價需要考慮哪些因素，以幫助讀者將法規與實務融合在一起。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
共有土地之分割方式 |
民法第824 條第1 項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」同條第2 項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有……得以金錢補償之。」（詳細內容列於第2頁）
故由民法第824 條可知分割有協議分割及裁判分割等2種方式，其中協議分割者，乃各共有人於審判外為分割之方法也，有省費、和諧、迅速之利益。然協議決裂時，亦應設有補救之方法，使欲分割之共有人得向不欲分割之他共有人提起訴訟，求為分割同意之判決，以免欲分割而不得分割之弊，進而消滅共有關係及促進土地利用。
另土地法第34條之1第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」故共有土地之分割方式共有協議分割、裁判及調解分割等3種方式，其相關差異說明如後。
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二、 |
協議分割 |
(一)意義：協議分割，乃共有人因意思合致，就共有土地所為實行分割之方法，原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前之同意或事後之追認者，均認為有分割之協議。
(二)方法：共有物依協議之方法分割時，協議分割之方法，法無限制，通常依民法第824條第2項所定之方式為分割，但不以此為限。以原物分割、價金分配、原物分割與價金補償交互運用，或以抽籤之方式為分割均可。
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三、 |
裁判分割 |
(一)意義：共有土地之分割，可依共有人之協議為之，惟應經全體共有人同意，方可成立協議分割，因此少有成立協議分割之可能，致消滅共有關係之分割目的無法達成，特提供共有人不能協議分割時，得聲請法院為裁判分割，提供解決之道。法文雖訂「請求分割」，惟實際係以「訴訟」為之。
(二)起訴之要件：
1.應由欲分割之共有人對其餘全體共有人提起之：共有土地之分割，為廢止共有關係，對於共有人全體均有利害關係，需由全體共有人為之。
2.須無民法第823條第1項但書所訂分割之限制存在。第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」
3.須有分割請求權：原告及被告須為共有人，且有共有關係存在，究否有共有關係，則應以登記為判斷之依據，如僅係買受共有物之應有部分，尚未完成共有物移轉登記之物權行為者，自非共有人，而無分割請求權。
4.共有人間不能為分割之協議：法文雖僅以「分割之方法，不能協議決定者」，為訴請裁判分割之前提，解釋上，應包括共有人間不願分割者。是以，必須共有人間不能協議分割時始得訴請法院為裁判分割，不得未經協議，逕為起訴。
(三)裁判分割之分割方法：
依民法第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」是以，法院裁判分割共有物之方法有三：（1）原物分配，（2）變價分配，（3）原物分配兼金錢補償，且應以此三種之分割方法為限，除此以外之分割方法，均屬與法有違，法院不得採行之。
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四、 |
調解分割 |
如前述，有關土地分割之方法，除民法所訂之協議分割及裁判分割外，共有人不能自行協議分割時，任何共有人得依土地法第34條之1第6項規定聲請該管地政機關調解。經全體共有人同意者方為調解成立，不得以多數決為之即達成協議分割；如不服調處者應於接獲調處通知後15日內向法院訴請處理。否則，依原調處之結果辦理之。
上開調解分割在形式上雖屬共有土地分割方法之一，然不過係地政機關為促進土地利用，積極參與共有土地之分割，使共有人達成協議之方法而已，故實質上仍係共有土地協議分割，地政機關並無分割裁決之權利，仍應獲得共有人全體之同意。
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五、 |
結論 |
以上係針對土地分割之理論（法規篇）作深入探討，相信讀者們不難發現，三種分割方式以裁判分割之規定內容最多，因為要共有人間依協議分割或調解分割方式達成共識實屬不易，因實務上各共有人除了利益上的考量外（大部分的人都想分到臨路條件或地形較方整之土地，且共有人間往往有自己屬意的分割方式，不易達成共識），亦有非利益上的考量（例如部分共有人於部分土地上有自己的建物坐落，故一定要分到該區域之土地），始得土地分割最後不得不以裁判分割進行。下一期電子週報將針對土地分割於實務上估價的方式進行探討，敬請各位朋友期待。
