<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘搞懂 ～容積移轉(理論篇) |
前言：『容積移轉』在現今社會，只要是不動產相關產業幾乎是眾所皆知的一個名詞，而自民國88年內政部訂定發布了都市計畫容積移轉實施辦法後，容積移轉也的確越來越被廣泛利用，只是為何容積移轉會被如此廣泛討論甚或利用呢？其實最主要的原因仍係因台灣地狹人稠，許多發展成熟的市區其可供建設之土地已日漸稀少，是以造成土地價格日益高漲，而正因如此，如何在一固定之土地上創造更大之容積，也就是可爭取到更大的建坪，獲得更大的利益？所以此時就大部分開發商或建商的角度而言，只要建築成本加上容積移轉成本低於因容積移轉增加之容積所能銷售之金額，開發商或建商便能因此有利可圖，也亦因在如此殷切之需求下，容積移轉儼然成了不動產開發領域中之之顯學。換個角度而言，正因有了如此的需求，容積移轉之制度也確實讓部分公共設施保留地地主的權益在政府財務不佳之情形下，仍得以獲得應有的補償，亦即容積移轉制度於公於私的確都獲得相當程度的助益！
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一、 |
何謂容積移轉？ |
首先，我們先來談談所謂的『容積移轉』到底是什麼？
依都市計畫容積移轉實施辦法第五條規定：
『本辦法用詞，定義如下：
一、容積：指土地可建築之總樓地板面積。
二、容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
三、送出基地：指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築
使用之土地。
四、接受基地：指接受容積移入之土地。
五、基準容積：指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地
面積所得之積數。』
綜上所述，我們可以說所謂容積移轉即是將一宗土地可建築之樓地板
面積移轉至其他可建築之土地繼續建築使用之，詳如下圖1所示：
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二、 |
容積移轉相關法源依據？由來(目的)？ |
再來，讓我們來談談容積移轉的由來(目的)及其相關法源依據，依我國目前容積移轉之相關規定，大抵有著下列之目的：
(一)具有紀念性或藝術價值之建築得以順利保存維護。
(二)在不增加政府財政負擔下，取得興闢公共設施保留地。
如都市計畫法第83條之1規定：
公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築
之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。
前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容
積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、
折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內
政部定之。
依據上述規定，是以內政部於民國88年6月訂定發布了都市計畫容
積移轉實施辦法。
(三)促進基地有效利用，同時都市增加公共空間，改善環境品質。
如都市更新條例第45條規定：
更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐
落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部
或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條
之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、
接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理
。
前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原為私有之土
地應登記為公有。
(四)讓發展權利受到限制之土地地主權益獲得保障與補償。
如文化遺產保存法第35條第一項規定：
古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、
保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、
保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築
之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地區建築使用或享有其他
獎勵措施；其辦法，由內政部會商文建會定之。
依據上述規定，是以內政部會商文建會於民國89年7月訂定發布了古蹟
土地容積移轉辦法。
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三、 |
容積移轉注意事項 |
藉由上述兩小節我們已知道容積移轉之定義、目的及法源依據，再來緊接著我們便來談談進行容積移轉應該注意的事項。依目前相關法規規定，就屬都市計畫容積移轉實施辦法及古蹟土地容積移轉辦法之規定最為明確，故以下便以此兩辦法中之相關規定進行重點式之摘要比較，以此為切入點提醒各位朋友應注意之事項，其兩者比較，詳如下表：
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四、 |
結論 |
由上述我們應可大致了解容積移轉之定義、相關法源依據、目的及應該注意之事項為切入點，緊接著下一週我們將陸續從相關程序及常見問題為主題加以說明，同時輔以案例為大家進行容積移轉之試算，以期讓各位朋友得以快速而具體的了解其容積換算之法條公式，同時亦希望藉由接連三期之介紹能讓各位朋友有著更為全面性之了解。