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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言： 依據內政部地政司之名詞解釋，「公告土地現值」係直轄市及縣（市）政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價，經地價評議委員會評定後，於每年1月1日公告。主要作為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準。 「地價指數」係以特定的時間點，作為地價的基準日，計算一定期間內地價上升或下降的百分比；換言之，地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢。目前公告土地現值已於今年1月1日公告，地價指數則於每年1月15日、7月15日於內政部地政司地政相關系統發布，本期針對今年公告土地現值調整及地價指數漲幅進行分享，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
根據內政部統計，106年的公告土地現值與105年相較，直轄市部分略為調降如表1，新北市: -0.37%、臺北市-2.43、桃園市:-1.10%，而中南部縣市多略為調漲，臺中市: 1.75%、臺南市: 1.30、高雄市: 0.68%；其他縣（市）調漲幅度為5%以內，大致持平，澎湖縣、新竹縣調幅較高分別為15.56%及14.01%，因為公告土地現值歷年偏低，而「平均地權條例」第40條及「土地税法」第33條規範需接近一般正常交易價格因此逐年調高。 依據「平均地權條例」第46條規定應反映地價動態及「土地税法」逐年接近一般正常交易價格。此次調整後，公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由90.53%提升至90.76%，個別宗地地價方面， 106年全國最高價與105年相同，為台北101金融大樓，公告現值達每平方公尺176.2萬元。
都市地區地價指數為根據指數分類並依以下方式查編: 一、地價查報 （一）查價對象：調查住宅區、商業區、工業區 3 種使用分區內所選出之中價位區段之區段地價，根據區段地價分別計算各使用分區之平均區地價。 （二）查價方法：以都市計畫使用分區相同之地價區段，按其上期區段地價之高低，劃分為高、中、低 3 個區段地價等級，於各個區段地價等級中選 1 區段界線穩定性高之中價位區段作為查價區段，並依據地價調查估計規則規定估計區段地價，再用各個區段地價等級面積予以加權平均，得出各該使用分區之平均區段地價。 （三）重新選定中價位區段：依據地價指數查編要點第 8 點規定，劃分區段地價等級後，不得變更。但自 81 年 7 月起，每屆滿 5 年，或因都市計畫變更，區段細分、合併等致同 1 種區段等級之區段數有顯著之增減時，得視實際變更情形重新劃分。因此重新劃分區段地價等級後，須重新選定中價位區段，作為往後查估之目標地價區段。 （四）查報單位：地價查估工作由各直轄市及縣（市）政府所屬地政處（局）或各地政事務所辦理，每年查估 2 次。查價資料由查價單位報送各直轄市、縣（市）政府審核無誤後，由直轄市、縣（市）政府將查價資料報送內政部編製指數。 二、基期 以102年3月31日為基期，每5年應變更指數基期。 三、權數 以鄉、鎮、市、區為查編單位，按使用分區（住宅區、商業區、工業區）分別蒐集下列權數資料： （一）區段地價等級面積。 （二）總面積。 四、編製方法 就各都市土地住宅區、商業區、工業區之平均區段地價以及上開使用分區面積，運用「裴氏公式」計算得出各類指數。 民國105年(西元2016年)都市地區地價指數: 今年1月15日發布都市地區地價指數以102年3月31日為基期（100），47期（105年4月1日至105年9月30日）全國都市地價總指數如圖1為118.91。與上期比較，47期下跌0.35%。直轄市與其他縣（巿）中，下跌之縣市如圖2依序為臺北市下跌1.80%、新竹市下跌1.31%、新北市下跌0.82%及新竹縣下跌0.36%，而上升之縣市依序為嘉義市上升3.57%、臺南市上升2.13%、基隆市上升1.97%、宜蘭縣上升1.91%、苗栗縣上升1.51%，其餘各直轄市、縣(市)都市地價指數均微幅變動。 全國各分區指數中，住宅區指數較上期下跌0.33%，商業區指數較上期下跌0.65%，工業區指數較上期上漲0.32%。 總體而言，本期各直轄市、縣(市)之地價指數除新北市、臺北市、新竹縣及新竹市下跌外，其餘各直轄市、縣(市)均維持微幅上升情形，而全國之總指數及各使用分區指數除工業區上漲外，其餘均呈現下跌態勢。
本期主要為分享今年公告土地現值調整及地價指數漲幅，由公告土地現值調漲可看出北部縣(市)，新北市、臺北市、桃園市反應房價下跌，公告土地現值相對下跌，其他縣(市)略為調漲5%內;全國都市地價總指數北部下跌縣(市)為新北市、臺北市、新竹市、新竹縣，桃園市則上漲1.16%，其他縣(市)略為調漲，而使用分區（住宅區、商業區、工業區）地價指數除工業區略為上漲外，住宅區、商業區均呈現下跌趨勢。
以上資料來源參考： 1.中華民國內政部 http://www.moi.gov.tw/index.aspx 2.全國法規資料庫http://law.moj.gov.tw/Index.aspx
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