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華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> |
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前言：本篇電子報以台北市松山區進行成交行情分析，期能讓讀者了解該區域之房價現況，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
筆者係將松山區住宅大樓於105年之實價登錄資料整理及分析如下：
分析實價登錄行情時，因不動產之異質性，故每一項資訊皆是造成價格差異之原因。首先將住宅大樓成交資訊以屋齡區分為5年內、6~10年...每5年為一組來看，屋齡5年內之新成屋今年尚未有成交資訊；屋齡6~10年2~3房住家產品僅一筆成交單價84.2萬元/坪可供參考；11~15年1樓成交單價97.6萬元/坪，惟其室內格局為0房1廳1衛，以三民路43巷街廓景觀來判斷應為較無店效之店面使用。套房產品成交單價58.5萬元/坪。2~3房住家產品成交單價63.1萬元/坪；屋齡16~20年套房產品成交單價55.5萬元/坪。2~3房住家產品成交單價64.6萬元/坪；屋齡21~25年之住宅大樓今年尚未有成交資訊；屋齡26~30年套房產品成交單價68.2~74.8萬元/坪；屋齡30年以上2~3房住家產品成交單價67.6~82.6萬元/坪。 由以上資訊來看，松山區2~3房住家產品(上表藍底)成交單價約63~84萬元/坪，除每棟住宅大樓距離捷運、公園、學校等公共設施之差異及樓層別、屋齡等之影響外，造成成交單價高低落差21萬元/坪主要應為室內是否有裝潢之影響，這亦是實價登錄目前所欠缺的資訊。 由於套房產品屬投資性產品，其投資人對每年有租金收入之期待會高於一般住家產品對房價價差之期待，且其貸款不易，故成交行情需要獨立看待。套房產品(上表綠底)成交單價約55~75萬元/坪，影響成交單價高低落差20萬元/坪，主要應為住宅大樓社區公設管理、室內裝潢及接近公共設施程度所直接造成空置率與租金高低，進而有投資價值(房價)高低差別。
將松山區公寓於105年之實價登錄資料整理及分析如下：
將公寓成交資訊以屋齡區分為30年內、30年以上，屋齡30年內住家產品成交單價57.6~62.4萬元/坪；屋齡30年以上住家產品成交單價51.4~83.3萬元/坪；改建套房產品(上表綠底)成交單價59.8~60.1萬元/坪；1樓住家產品(上表粉紅底)成交單價70.8~119.6萬元/坪。 影響公寓價格因素除一般所知區域、個別因素及室內裝潢外，尚有參與未來都市更新之期待，若鄰地街廓目前有都市更新事業計畫進行中，則在都市計畫審議中可能應主管機關要求將鄰地整併入都市更新事業計畫範圍內，或本身即有都市更新計畫推行中，因此公寓價格亦受期待因素之影響。此外，因參與都市更新中，若以權利變換方式進行，則土地坪數越大權利價值越高，更新後所分回之價值亦越高，故以地坪來看，則能發現二樓以上住家產品中，成交單價51~62萬元/坪之標的，土地持分面積約在6.29~10.29坪，而成交單價72~83萬元/坪之標的，土地持分面積約在12.40~19.28坪，明顯土地持分較大者，成交單價亦較高。
松山區於105年之實價登錄資料整理及分析如下：
公寓住宅租金單價大約1,000~1,300坪/元，公寓1樓租金單價則因為是否有店效起伏較大。華廈及住宅大樓住宅中古屋租金單價大約850~1,400坪/元，屋齡較新之住宅大樓租金單價則約2000坪/元。
綜合以上分析，若去除裝潢、都更期待、增建等因素影響，標準化松山區房價，屋齡10年內之住宅大樓平均建坪單價約為80萬元/坪以上，屋齡10年以上之住宅大樓平均建坪單價約為63~75萬元/坪，公寓屋齡30年以上平均建坪單價約為50~60萬元/坪。 以上係依據105年實價登錄僅有資料，對台北市松山區105年住宅行情之分析，如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！
以上資料來源參考： 1.內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/ 2.內政部不動產實價查詢服務網http://lvr.land.moi.gov.tw/
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