最新消息

華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：在電子報第0244期-十分鐘搞房價漲跌判斷中提到，民國104年1~5月買賣移轉棟數變化，低於歷年來發生重大經濟衰退時之成交量，量縮是買賣雙方對價格沒有共識，未來房市漲跌我們無法預測，而是尊重市場趨勢，但各國經濟衰退新聞層出不窮，在即將可能面對之系統性風險下(簡單說就是「大環境不好」)，手中房子是該賣還是不該賣，我們將在本期簡單進行分析，讓你自己也能做出決定。

            首先要釐清，你手中房子持有之原因是什麼?我們可以從下列表格中自我檢視：

房子該不該賣，尚牽扯到資產配置問題，如果資產中已經有過多成數配置在高風險之投資標的上(股票、期貨…等)，相對於這些標的，房子風險較低，自然不應該賣。如果只有一棟房子無其他投資，要先清楚自己賣了房子手中拿到一筆資金後，是否有穩定之投資計畫?並通過過往其他事情的經驗上，檢視自己的自制力與執行力等心理狀態，是否可確實執行?通常等手上有資金後再來訂定投資計畫或訓練心理狀態，多半事倍功半。

貶值意味著通膨，因為台灣屬島嶼國家，許多民生消費需依賴進口，而貨幣貶值造成進口成本變高，物價上漲，且民眾因貨幣貶值造成的對貨幣保值的疑惑而選擇消費，加速通膨速度，辛巴威是一個借鏡。故近來新聞常出現貨幣「競貶」此一名詞，從簡單的層面來看，就是不想上述情形發生。

筆者不是經濟學家，無法整合各派貨幣政策看法，但對貨幣系統有興趣者可google，謹慎的避開誘導字眼並且多向思考，或者翻開總體經濟書本瞭解，未來貨幣政策的走向預估非我們能力的範疇，在此不多做討論，僅假設萬一出現台幣貶值之情形，最多可能貶值多少?自 1998年央行總裁彭老上任十幾年來，台幣匯率走勢圖如下：

先不論彭老還會做多久，下一任總裁是否一樣控制匯率，單純以歷史數據來看目前約32.94，最高曾經貶值到35.30，最高貶值約7.16%，  下表為股票集中市場投資報酬率、殖利率表，殖利率平均在3~5%之間，報酬率在8~10%之間，甚至有負報酬，意即在如此風險下之投資行為報酬率也不比台幣最高貶值7.16%高多少。

我們都知道，考慮房子賣不賣基本上就是追求穩賺不賠的市場投資心態，這是一種危險的心理狀態，如若自己有多種投資策略、工具，這就不是個問題而是抉擇。汲汲營營追逐資本、錙銖必較，也都是為了能夠衣食無虞外，還有閒餘可供滿足物質、心理需求，現金放著貶值、投資有風險、追逐高殖利率若沒有金字塔、低買高賣等策略，亦是賺到利息賠了價差，相較於這些，房子收租創造被動收入、現金流入，也莫怪乎大家爭相競價，房市一漲多年。筆者在此僅能提供一些資金配置觀念，依然無法為各位做出決定，因為(如下圖)1990年日本至2010的房市泡沫，可是跌了70%，1000萬的房子剩下300萬，如本文開頭所說，無人能夠預測市場，只有尊重市場趨勢，並且積極訂定策略應對趨勢走向。