華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報 主題： |
十分鐘搞懂～桃園觀音工業區 |
前言：桃園觀音工業區編訂係遵奉第10任行政院孫運璿院長為解決當時桃園縣濱海四鄉(目前已升格為桃園市)所面臨之難題，於民國68年11月24日專程蒞臨實地考察所作之裁示，並為配合政府改善投資環境，因應北部地區工業引進帶動沿海地區之繁榮，而開發之政策性工業區為配合工業引進用地需求量及開發資金籌措需要，於民國71年02月起在桃園縣觀音鄉分三期開發，至民國79年12月完成。開發總面積632.12公頃，係一綜合性工業區，開發單位為經濟部工業局，此項開發對當地的繁榮與發展有極大的貢獻。本篇將簡單介紹觀音工業區及區內之成交行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
觀音工業區位置 |
觀音工業區位於桃園市觀音區西北部，近鄰台灣海峽，介於大堀溪與富林溪之間，繫鄰觀音區草漯地區都市計劃北界，距基隆港70公里、台北市45公里、桃園區24公里、中壢區15公里及中正機場7公里，適位於台北都會區之外緣地帶，對外交通以台十五線為主。
交通方式可從中山高速公路自機場系統(桃園、鶯歌、大園、中正機場)下交流道，往大園方向出口右轉直走遇民生路右轉遇大觀路左轉(往觀音方向)遇成功路右轉(往觀音工業區)
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二、 |
觀音工業區概況 |
觀音工業區總面積為632.12公頃，土地使用編定為非都市土地工業區，工業區土地配置包含生產事業用地：451.80 公頃，佔全區71.47%，相關產業用地：0.4646公頃，佔全區0.07%，公共設施用地：113.465055公頃，佔全區18%，其他：62.82 公頃，佔全區 9.94%。。
廠區目前工業區公共設施如下列所示：
‧道路：27.02 公里
‧路燈：632 盞
‧自來水供水量：23,000公噸/日
‧污水下水道系統：40,910.57公尺
‧供水水源：平鎮給水廠
‧電力供電量：43,200 瓩/日
‧轄區警局：桃園縣警察局大園分局草漯派出所
‧轄區消防隊：桃園縣草漯消防隊
‧綠帶：495,323.64 平方公尺
‧國土保安用：16,542 平方公尺
觀音工業區廠商位置及行業類別如下列所示：
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三、 |
觀音工業區行情 |
為了讓各位讀者了解觀音工業區行情，本所針對觀音科技工業區民國102~103年土地成交行情整理如下，其使用分區皆非都市土地使用管制之工業區丁種建築用地。
(一)土地行情案例如下表所示：
(二)工廠行情案例如下表所示：
依上述資料所示，觀音科技工業區之土地成交價格相當穩定、價格區間差異小，但亦有上漲之空間，民國103年之成交行情約落在8萬/坪~9.9萬/坪；民國102年之成交行情約落在6.8萬/坪~9.1萬/坪。在合理價格上，應排除包含面積過大、面積較小或其他影響價格之因素等，大部分成交案例皆聚集於8~9萬/坪，另從工廠成交案例上加以推估土地單價為6.1~8萬/坪。上述明顯看出觀音工業區之市場買賣價格呈現穩定成長趨勢，價格上之落差在於坪數大小及連接對外主要通行道路及出入通線等。
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四、 |
結論 |
自民國103年開始工業區土地價格急漲，根據工業區廠商會總會的調查，全台工業區中，北部工業區的開發已趨於飽和，尤其台商返台投資，尋找設廠土地皆是以新竹以北為主，但偏偏北部工業區幾乎是都呈滿載的狀態，一地難求。
目前中壢工業區只有少數閒置，而閒置的原因主要是低度利用，而非不用，且在需求量大的情況下，開價由每坪新台幣12~15萬上漲到18~20萬一坪，另目前觀音工業區開價每坪也漲到約新台幣10~16萬元，工業區土地上漲幅度過大，使得真有土地需求的廠商，卻面臨無地可用的窘境，且現況來說，持有土地的廠商或地主都不願降價出售，導致市場價格沒跌，交易量大幅減少的狀況。
如上所示，目前觀音工業區內於民國104年實價登錄至今並無土地及工廠之成交案例，但仍有銷售物件釋出，其開價也皆位於每坪新台幣10~16萬元，主要因素包括觀音工業區位於北部地區且工業區用地已接近飽和，導致土地稀少性大增，故部分買方選擇挑選其他區域，另部分買方仍在與賣方進行拉鋸，評估觀音工業區單價因位於新台幣8~9萬元/坪較屬合理之範圍內。以上提供給各位讀者參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！
以上資料來源參考：
1. 經濟部工業局觀音工業區
http://www.moeaidb.gov.tw/iphw/kuangin/
