前言：於上一期（第0019期）電子週報中，已將相關法規中對於比較法之理論及需考慮之因素敘明，相信各位朋友對於比較法已有初步的瞭解，本期將同樣輔以第十八期所假設之案例說明，以該建物所坐落之土地為例，概略說明比較價格求取之計算過程，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
案例現況說明 |
台北市中山區*巷*弄間有一棟中古透天厝，其坐落之土地面寬4.5M、縱深20M，面積27坪，所臨道路之寬度約6M，其分區係屬第三種住宅區(建蔽率45%；容積率225%)，請問該筆土地現在價值？
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二、 |
相關計算過程 |
於上一期（第0019期）電子週報中，我們已知求取比較價格之程序，緊接著我們將以上述案例作為勘估標的，針對以下程序一一詳細說明：
(一)蒐集並查證比較標的相關資料：
假設目前我們得知下面數筆比較標的之相關基本資料，詳如下表一：
表一：比較標的相關資本資料一覽表
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比較標的A |
比較標的B |
比較標的C |
比較標的D |
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面積(坪) |
29.52 |
31.14 |
26.36 |
30.18 |
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面寬(M) |
6 |
5 |
4.5 |
4.2 |
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縱深(M) |
16.26 |
20.59 |
19.36 |
23.75 |
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地形 |
長方形 |
長方形 |
長方形 |
略呈梯形 |
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臨路寬度(M) |
6 |
10 |
6 |
25 |
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價格日期 |
100年4月 |
100年4月 |
100年3月 |
100年1月 |
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價格型態 |
正常成交價 |
正常成交價 |
正常成交價 |
正常成交價 |
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土地使用分區 |
第三種住宅區 |
第三種住宅區 |
第三種住宅區 |
第一種商業區 |
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建蔽率；容積率 |
45%；225% |
45%；225% |
45%；225% |
55%；360% |
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成交總價(萬元) |
4,300 |
4,500 |
3,300 |
8,400 |
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成交單價(萬元/坪) |
145.66 |
144.51 |
125.19 |
278.33 |
(二)選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的：
從上述第一個程序我們可得知就比較標的A~D而言，比較標的D之臨路寬度、地形及土地使用分區等條件明顯與勘估標的有著相當程度之差異，亦因上述等因素之影響使其價格亦有明顯之落差，故在此通常我們會先將相似性較低之比較標的D予以剔除。
(三)對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整：
(四)比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額：
上述兩程序一併依下列之表二說明：
表二：比較案例與勘估標的區域、個別及其他因素修正表
請各位朋友先將目光放在綠色部份之字體，由於此次三筆比較標的其價格型態皆為一般買賣市場上之成交價且亦無特殊之交易條件，故於此項不再予以修正，另其價格日期皆為近1~2個月內，依目前不動產市場現況應尚無需特別調整。
2.區域因素調整說明：
假設比較標的A、B與勘估標的位屬同一區域，其整體區域條件極為類似，故不再予以修正、而比較標的C其所在區域環境有加油站設立，考量該區域因素之影響，故於「嫌惡設施有無」此因素酌予修正(區域因素之藍色字體部份)。
3.個別因素調整說明：
個別因素之部份，比較標的A之面寬達6M，其臨路寬度條件略較勘估標的佳，而比較標的B因面臨10M街道，其條件亦較勘估標的佳，考量該個別因素之影響，故於「面臨道路條件」及「臨路寬度」此兩項因素酌予修正(個別因素之紅色字體部份)
在此需特別說明的是依不動產估價技術規則第25條規定：
『試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。』
如上所述，估價人員目前在實務操作比較法時，尚需遵守調整率之上限規定，惟各位朋友如果僅只是自己想試著運用此方法來對某處價格有著大略概念時，自無需過於侷限不動產估價技術規則中調整率上限之規定。
另提供本所實務上操作比較法時，當勘估標的與比較標的間有所差異時，其調整率目前較為普遍通用之修正區間，詳如下表三所示：
表三：調整率修正區間參考表
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調整率修正區間參考 |
相當（＋－ 0%） |
較佳、較差（＋－8~10%） |
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稍佳、稍差（＋－1~4%）； |
極佳、極差（＋－11~15%） |
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佳、差（＋－5~7%） |
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(五)計算勘估標的之試算價格：
在上述第一個程序中我們知道了各比較標的之價格，經由第三及第四個程序我們則知道了各比較標的之總調整率，其試算價格計算詳如下表四：
表四：試算價格一覽表
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比較標的A |
比較標的B |
比較標的C |
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總 調 整 率 |
97.00% |
94.00% |
104.00% |
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修正前土地價格(元/坪) |
1,456,600 |
1,445,100 |
1,251,900 |
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試算價格(元/坪) |
1,412,900 |
1,358,400 |
1,302,000 |
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高低價格之差(a) (元/坪) |
1,412,900-1,302,000=110,900(a) |
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各價格平均值(b) (元/坪) |
(1,412,900+1,302,000+1,302,000)/3≒1,357,767(b) |
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a/b(%) |
8.17% |
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針對此程序，不動產估價技術規則對於估價人員在實務操作時，仍有著相關規定，其第26條規定如下：
『經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
前項百分之二十以上之差距，指高低價格之差(a)除以各價格平均值(b)達百分之二十以上者。』
同樣的、各位朋友在運用比較法時，亦請自行斟酌，無需過於囿限。
(六)決定勘估標的之比較價格：
依不動產估價技術規則第27條規定：
『不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。』
依據上述規定，考量各比較標的之總調整率，比較標的A總調整率最低，換言之，其與勘估標的條件相似度最高，故予以最高權重，再次為比較標的C，比較標的B因總調整率最大，故賦予最少之加權係數，詳如下表五：
表五：比較標的個別加權係數一覽表
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比較標的A |
比較標的B |
比較標的C |
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試算價格(元/坪) |
1,412,900 |
1,358,400 |
1,302,000 |
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加 權 係 數 |
36.00% |
29.00% |
35.00% |
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土地比較價格(元/坪) |
1,360,000 |
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由上表，我們可以推估出勘估標的其比較價格單價為1,360,000元/坪，總價則為1,360,000元/坪*27坪=36,720,000元。
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三、 |
結論 |
以上便是本週針對目前現行法規對於比較法求取比較價格之相關規定，藉由假設案例實際運用之調整與計算過程；另請參閱第十八期電子報，其建物成本價格為2,226,700元，是以我們可以在此推估：
本案房地總價格＝土地比較價格 + 建物成本價格
＝36,720,000元 + 2,226,700元 ＝ 38,946,700元。
如上所述，比較法因為其應用原理單純，且其實務操作上亦頗為簡單，較無需應用到太繁雜或交互應用之算式，是目前不動產估價實務中最常應用之方法，惟比較法仍有其應用之瓶頸，以勘估標的所處區位而言，例如勘估標的因地處偏遠，而該地交易情形平淡，成交或擬售案例皆極為稀少，比較法之應用在此便顯力不從心；又以勘估標的之性質而言，假設勘估標的為觀光飯店或渡假中心等收益性較為強烈之產品，一來不動產市場上此類型之交易案例本就極為稀少，實更難同時兼顧比較標的之區域或個別因素，二來該類型產品，其價值通常建立在該勘估標的繼續營運下，其未來能產生之收益，以比較法之應用原理並無法滿足此點。故比較法雖然應用廣泛，但在某些特殊(區位、性質)的情況下仍是有其窒礙難行之處，是以在此提醒各位朋友不宜一昧的套用，而對價格產生錯誤認知。
最後，接連四期(第十七~第二十期)電子報之說明，無論是理論的概述或是案例的應用，都希望能藉由連續這四期電子週報的介紹，讓各位朋友對於估價方法之成本法及比較法能有更為完整的概念與原則性的認識，針對電子報之內容有任何疑問或謬誤之處，仍請各位朋友不吝賜教。
資料來源：華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/