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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：繼上週第163期我們針對美術館與科博館特區之環境概況分享後，本週我們便從美術館與科博館特區之行情介紹著手，希冀能對各位朋友有所幫助，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

    緊接著我們便來談談美術館與科博館特區現在的『行情』？

本次週報主要將從目前大家購屋相對較為容易下手的大樓住家談起，店面或透天住家等部分則俟機會再跟各位朋友介紹。

以下大致分成新成屋與預售屋、5~20年中古大樓住家及20年以上大樓或公寓住家等類別分別說明：

(一)預售屋一般開價行情價格：

首先我們先針對預售屋來看，以目前該區域內之預售屋，應該是富邦的天空樹與由鉅的大恆最為人受矚目，前者主打國際建築大師伊東豐雄設計，後者則是佔盡地利，正對國立美術館；而兩者之開價亦也是該區域之新天價，上述兩個預售案基本資料詳如下表，供各位朋友瞭解參考：

(二)5年內中古屋一般成交行情價格：

就該區域內五年以內之中古屋，約有總太國美、勝美 La One、興富發科博雙星、鉅虹最上景、龍寶品臻邸、興富發百達馥麗等建案，其相關資料及市場交易價格區間，經本所整理詳如下表所示：

由上表可看出，正對大型綠地仍是目前該區域內成交價格之保證，以總太國美及鉅虹最上景為例，正因其皆正對有大型綠地，是以其成交價格總是維持在該區域之高標，而龍寶品臻邸則是因為龍寶建設本身在業界中的口碑，其產品一直有著高標之表現，也並不令人意外。

(三)5~10年內中古屋一般成交行情價格：

就該區域內五~十年以內之中古屋約有豐邑一即一切、國唐美村山脈、惠宇科博觀邸、順天仰德等建案，其相關資料及市場交易價格區間，經本所整理詳如下表所示：

相信各位朋友由上表應可看出一些端倪，在屋齡相近之條件下，豐邑一即一切正因為正對有國美館，是以其價格在條件相近之建案中，便顯得其價格之突出。

(四)10~20年內中古屋一般成交行情價格：

          資料來源：信義房屋、永慶房屋、內政部地政司、住商不動產、樂屋網；

          華信不動產估價小組編輯整理

由上述表格可以看出其各主要地點，其10~20年一般大樓或華廈住家行情之坐落區間，惟值得一提的是各主要地點之指標個案，不乏有曾經列名台中市十大豪宅之產品，故其目前之成交價格仍有著相當高標的表現，例如科博館附近的賽茵斯及惠宇世紀觀邸、市民廣場旁的人文臻邸及國美館附近之大塊文章、長安美術觀邸等各區域之指標性個案，目前仍多有著20~30萬/坪之水準，而其中由鉅建設之月光流域，屋齡雖已超過14年，惟其成交價格仍是居高不下，以目前實價登陸之成交行情來看，仍有著將近40萬/坪左右之行情，就成交價格來說，即使是相較於5年內之新成屋來說也是不惶多讓。

(五)下表係美術館及科博館特區內，20年以上中古屋一般成交行情價格：

   資料來源：信義房屋、永慶房屋、內政部地政司、住商不動產、樂屋網；

   華信不動產估價小組編輯整理

至於20年以上之住家產品，依目前現況看來，除了科博館附近路段其成交行情相對稍低一點外，市民廣場及美術館等綠地附近，其有電梯之住家價格則多維持在10~15萬/坪之間，而無電梯之公寓住家，除了因無電梯較不便利外，通常屋齡亦已多在30年以上，其價格之區間則相對較低，多介在7~11萬/坪間；惟在此說明的事，由於無電梯公寓產品，其公設比普遍很低，甚或無公設，買賣全是實坪，由於無公設等虛坪，其總價相對於大樓或華廈住家低，是以其無電梯公寓之成交單價表現，有時甚或比有電梯之產品更佳。

從以上價格所表現出來的結果，程度上則或多或少顯示了一個現象，各位朋友或許聽過一個說法：「影響不動產價格最重要的因素除了區位還是區位」不可諱言的，區位是一個極為重要的因素，以上述例子而言，豐邑一即一切或是由鉅月光流域之成交價格何以在同區域中屋齡相當之產品中脫穎而出，其中很重要的ㄧ點便是它們的區位有其獨特優越性，前者正對著國立美術館，後者則是正迎有市民廣場；惟同以上述所舉區域為例，同在國美館南側正對美術園道之大樓住家產品，當長安建設之美術觀邸仍維持25萬/坪以上之高價時，其他屋齡相當之中古大樓為何僅有18~22萬/坪甚或更低之價格？需知反映在房地市場裡，除了區位，其實還有很多頗為重要的因素，諸如建設(營造)公司、管理方式、建材品質及規劃坪數(戶數)等諸多因素，亦在不同程度上影響了不動產價格。

以上係針對美術館及科博館特區行情之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！