<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
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週報主題： |
10分鐘～搞懂桃園縣現況(即將昇格的第六都) |
前言：近幾年受到台北市房價居高不下影響，一般民眾(尤其是首購族)除感嘆「台北居大不易」外，也引發部分民眾外移效應。紛紛轉進新北市、桃園縣等外圍地區。尤其是鄰接台北市周邊之板橋、雙和、三重、新莊等地之房價也因此逐步墊高，而房價相對較平易近人的桃園縣市，就成了部分首購族或換屋族的居住地區選擇。近來桃園縣利多消息不斷，桃園高鐵站、升格直轄市、桃園航空城等議題推昇桃園縣的房價波動。所以本單位順應桃園縣升格在即之前，將製作一系列關於桃園縣主要地區之電子報，希望幫助有意願移居第六都-「桃園市」之讀者對更加了解「桃園市」各區之房價行情，本期電子週報將先針對桃園縣之基本資料作介紹，而各主要城市之相關地理環境特色、主要商圈及住宅產品之行情，將在後續分期介紹，祁能對讀者有所助益，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
桃園縣升格直轄市過程 |
1.民國98年6月23日，桃園縣首次改制申請，被駁回。
2.民國99年6月桃園縣轄區內人口已達到200萬人，經行政院核定許可，自民國100年1月1日起準用直轄市之部分規定。
3.民國101年7月桃園縣提出升格直轄市案，內政部於民國101年11月23日召開桃園縣改制直轄市計畫審查會議，基於桃園縣位處國門之都，政經地位無可取代，自身創稅能力僅次於台北市，位居全國第二，工業產值連續九年全國第一等考量，初審通過桃園縣改制計畫。
4.民國102年1月3日行政院通過核定桃園縣改制為直轄市。
5.民國102年5月3日核定桃園縣改制直轄市計畫。
6.民國102年5月31日發布桃園縣改制直轄市計畫即日起生效。自民國103年12月25日改制為桃園市。
7.預定民國103年底舉行的「七合一選舉」，將選出改制直轄市後首屆桃園市長。
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二、 |
桃園縣的地理與人文 |
(一)土地面積：
桃園縣面積約一千二百二十平方公里，其中最大的鄉鎮市為復興鄉，面積三百五十平方里，約佔全縣面積的三分之一；最小的鄉鎮市為八德市，面積僅三十三餘平方公里。
(二)地形：
桃園縣位於台灣西北部，緊靠台北都會區，全縣的面積中，有一半屬於台地地形，分屬桃園台地、中壢台地、平鎮台地、伯公崗台地與湖口台地，其中以桃園台地所佔的面積最大。地形呈西北向東南之狹長形，臨山面海，自石門水庫起經大溪鎮東北出縣境之大漢溪，將桃園縣劃分為東南和西北兩大部分。東南部分為標高三百公尺以上之丘陵地、階地及山岳，地勢向東南漸次升高，山勢峻峭，河谷窄狹。西北部地勢則較為平緩，台地、階地甚為發達，河流短而呈放射狀入海。
(三)地質：桃園縣主要為「台地礫層」或稱「紅土台地堆積層」，可分為不同地層，即店子湖層、中壢層及桃園層；土壤部分，紅壤和黃壤兩者分布在中北部台地與丘陵地，為桃園縣之主要土壤。東南部山區主要為石質土，沖積土則零星分布於河谷低地之氾濫平原。西北部沿海一帶多為風積土丘。
(四)水文：
桃園縣主要河川計有四條：大漢溪、南崁溪、老街溪及社子溪，均屬東西向河川，流入台灣海峽。而台灣第三大水庫－石門水庫則位於桃園縣龍潭鄉，供應新北市、桃園縣之公共用水。
桃園縣因地形、地質之特殊，加上早期墾民為貯水灌溉，而開設許多「陂塘」，陂塘為人工挖掘而成的水池。其功用除灌溉農作物之外，還可蓄養魚類、家禽、家畜等，或作為划船、釣魚等活動的觀光休憩場所。「陂塘」則造就了桃園縣成為著名的「千塘鄉」。
(五)人口：
桃園縣鄰近大台北都會區，近來大台北都會區人口逐漸趨於飽和，致使得許多人口遷至桃園地區居住，採通勤方式往來桃園與台北之間，使得桃園縣人口之成長率高於大部份台灣地區各縣市，
以下為桃園縣民國90~101年之人口增長圖，其中於民國99年6月全縣人口達到200萬人之準直轄市最低標準。
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三、 |
桃園縣工商產業活動 |
桃園縣整體產業型態以製造業為主，前3名製造業分別為機械、金屬與電子製造業。台灣五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠，工業產值連續九年居全台之冠，年總產值高達新台幣2.32兆元。自民國55年到102年，桃園共有二十九座已報編之工業園區，從傳統產業到高科技產業，涵括了物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等產業聚落，成功扮演締造台灣經濟奇蹟的幕後推手。
桃園縣境內現有工業園區依開發單位可分為：
1. 經濟部工業區開發：桃園幼獅工業區、龜山工業區、平鎮工業區、大園工業區、觀音工業區、林口工三工業區、中壢工業區
2. 桃園縣政府開發：桃園縣環保科技園區、大潭濱海特定工業區、桃園科技工業園區；
3. 報編未開發：新屋永安工業用地、龍潭鄉烏樹林工業用地、楊梅幼獅擴大工業用地、蘆竹海湖坑口工業用地；都市計畫重劃工業區：華亞科技園區、高科技工業城第四工業區
4. 民營企業報編工業園區：日禕紡織報編工業區、桃園新屋大洋工業區、龍潭華映工業園區、龍潭渴望園區、新竹科學工業園區龍潭基地、東和鋼鐵工業區、美超微科技園區、太平洋電線電纜公司楊梅工廠。
桃園縣的總產業人口佔台灣地區之9~10%，而所有產業中，製造業佔全省產業人口比例12%。以桃園縣產業分布情況來看，除製造業、電力燃氣業場所單位比例最高為蘆竹鄉、八德市外，其餘產業分布比例最高皆為桃園市，且大部分產業分布比例較高的3個鄉鎮市為桃園市、中壢市、平鎮市。桃園縣產業發展以工業及服務業部門發展為主，其中服務業近10年來逐年成長。民國91年服務業部門比例首度超越工業部門，顯示桃園縣已逐漸邁向三級產業導向的經濟發展。在鄉鎮市產業發展成長情形方面，桃園市及中壢市為桃園縣產業發展最密集之地區，平鎮市、八德市、楊梅市及蘆竹鄉各行就業人口比例大致平均。大園鄉、新屋鄉、大溪鎮、觀音鄉及復興鄉仍以農林漁牧為該區之主要產業，龜山鄉及龍潭鄉則因工業園區設立及廠商進駐成為近期產業發展快速地區。
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四、 |
桃園縣交通現況與未來重大規劃 |
交通建設是桃園縣具競爭優勢的基礎，也是產業發展的重要因素。目前桃園縣境內已完成之交通建設如下圖，包括空、陸兩方面：
1.台灣桃園國際機場：位於大園鄉，為北台灣地區首要的聯外國際機場、與台灣主要的國際空運出入吞吐港。目前有第一、二號跑道及第一、二航廈提供飛機起降及旅客入出境使用，未來規劃第三航廈及第三跑道，提昇旅客容納量。
2.遠程運輸方面：
(1)鐵路：台鐵、高速鐵路青埔站(詳見電子報109期)
(2)公路：主要道路有中山高速公路(國1)、福爾摩沙高速公路(國3)、國道二號 桃園內環線(國2)，以及台61 及台66 快速道路。
3.平面道路方面：主要道路有台 1、台 1甲、台 3、台 3 乙、台4、台 7、台 7 乙、台 15、台31 等 9 條省道。
4.一般道路方面：桃園地區以桃園-中壢生活圈為主，道路系統由各鄉鎮市向此雙中心輻射集中。
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五、 |
桃園縣未來重大規劃 |
桃園縣未來推動之重大建設有桃園航空城計畫及桃園捷運(包含機場聯外捷運)，茲將相關開發計畫及目標介紹如下：
(一)桃園航空城計畫
「桃園航空城計畫」是「黃金十年」政策綱領中的重大國家建設、愛台12項建設之旗艦計畫，也是行政院「經濟動能推升方案」重點工作；民國101 年9 月18 日，行政院通過「桃園航空城計畫」定案，於10 月4 日召開專案小組第一次會議，全面啟動該計畫。
「桃園航空城計畫」(如下圖)之面積，將由原「桃園航空城區域計畫」6,150公頃(含機場用地、大園都計、菓林都計、高鐵桃園站特定區及大園工業區等已開發地區)，加上「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」擴大709公頃，面積共6,859公頃。其中採區段徵收開發面積約3,073公頃，開發範圍之東界為南崁溪、海山路(108縣道)、南界為高速鐵路橋下北側道路、西界為老街溪，北界為第三跑道需地範圍
，預計民國110年完成區段徵收，並以西元2030年為目標年。 桃園航空城計畫係配合「國際機場園區發展條例」推動，期望整合國際機場營運需求與周邊地區發展，打造兼具工商會展、觀光休閒、消費及旅客和貨物轉運機能的桃園航空城，帶動台灣的另一波經濟發展，使台灣朝亞太運籌中心的目標邁進。
(二)桃園捷運(包含機場聯外捷運)
桃園都會區大眾捷運系統（簡稱桃園捷運）為連接桃園縣桃園市、中壢市、平鎮市、八德市及週邊地區之大眾捷運系統。目前五條規劃路線，除了藍線部分併入桃園機場捷運已經開工，其他都還在規劃中。另外桃園機場捷運亦有行經縣內之龜山鄉、蘆竹鄉、大園鄉。而目前桃園機場捷運由交通部指定給桃園縣政府未來成立的桃園捷運公司營運。
桃園都會區大眾捷運系統之整體路網係由藍線、紅線、綠線、橘線及棕線等構成，如下圖所示，各路線說明如下：
藍線：確定之路線北自桃園國際機場起向南行經高鐵桃園站特定區至 A21站(中豐路與環北路口)，已進入細部設計與施工階段，其後將計畫銜接中壢火車站後續往南服務龍岡與八德都市計畫地區；其北可直接銜接國際機場聯外捷運線直達臺北車站特定區與臺北捷運系統路網相互銜接，南可在八德與綠線及臺北捷運三鶯線銜接轉乘。將可提供桃園都會區西側未來航空城、高鐵桃園站特定區、 中壢、龍岡至八德之主要廊帶交通運輸服務。
紅線：東由縣境外之鳳鳴站起經桃園站西至中壢站止， 以鐵路高架捷運化之方式提供服務，沿線設國際路站、永豐路站、內壢站、中原大學站等，並計畫開闢50~60公尺園林大道，重新擬定都市計畫與土地使用，串 聯桃園與中壢兩核心發展區間東西向之主要廊道並構成都市主軸線空間，提供都市再發展之契機，可與藍線及綠線銜接提供便捷路網之轉乘功能，未來更將向西繼續 延伸至楊梅。
綠線：計畫北自航空城特定區起（並可銜接高鐵桃園站特定區）沿中正路往南經桃園站後，轉介壽路銜接大湳、麻園及八德都市計畫地區，並與捷運藍線及臺北捷運三鶯線銜接轉乘，同時保留續向南延伸服務大溪都市計畫地區之彈性機制，提供桃園都會區東側蘆竹、南崁、桃園至八德間主要廊帶之交通運輸服務。
橘線：計畫東自捷運棕線大興路口起，沿大興西路走廊經中路都市計畫擬定區、中福都市計畫擬定區、中壢工業區銜接至捷運藍線A21站(中豐路與環北路口)後，續向西行經環西、環南路走廊至中豐路，並保留續向南延伸服務龍潭地區之彈性機制，提供桃園都會區於桃園-中路-中福-內壢-中壢-平鎮至龍潭間主要廊帶之交通運輸服務，同時計畫串聯銜接捷運棕線、綠線與藍線構成完整路網。
棕線：計畫北自桃園國際機場聯外捷運線A10站(山腳站)起，沿南山路及桃林鐵路支線走廊銜接至桃園站， 具備銜接機場聯外捷運與台鐵之功能，提供蘆竹、南崁至桃園間區內次要運輸廊帶之運輸服務，同時藉由與機場聯外捷運與台鐵系統轉乘達成聯外運輸之功能；另路線計畫由桃園站續向東行沿萬壽路走廊至臺北捷運新莊線迴龍站，以公車捷運系統（BRT）或新型之輕軌運輸系統（LRT）提供服務，可銜接桃園捷運與臺北捷 運路網，同時提供龜山沿線地區民眾往來桃園及臺北都會區之大眾運輸服務。
另為提供觀音及新屋等地區便捷之大眾運輸服務，建議亦可以公車捷運系統（BRT）與橘線銜接轉乘。
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六、 |
桃園縣房市現況 |
台北居大不易的現象，使台北市人口逐漸外移，這批島內移民潮，移居的地方自然包括了近期利多不斷的桃園地區，以桃園地區房價而言，除桃園市及中壢市市中心的房價較高外，其他地區的平均房價、總價不高，加上目前低的房貸利率，購屋客可以在桃園地區輕輕鬆鬆的就購房置產。
台北市移民風潮已成為一種趨勢，而桃園縣整體房市受惠於重大建設如五楊高架道路完工通車、高鐵菁埔站設立大幅縮短北北桃之間通勤時間，推升桃園縣房價。由於桃園房價較雙北市低，因而吸引台北人前往桃園置產，寧願多花通勤時間換取較低房貸負擔。從近五年桃園縣新屋推案量即可發現，桃園縣受建商青睞程度。
若以各別地區分類，近幾年桃園最熱門的推案地區，前三名分別為桃園市、中壢市及蘆竹鄉。
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七、 |
結論 |
經由以上對於桃園縣的介紹，相信讀者應該對桃園縣的行政區域、公共建設以及未來規劃有更進一步的了解。桃園縣是台灣省第一大縣，境內工商發達、投資環境優良、經濟成長快速，工業產值與創稅能力更在全國首屈一指，各項條件並不輸給五都，且桃園縣更是國際機場所在地，乃台灣對外通關門戶「國門之都」，實具備成為直轄市之資格。未來正式升格後，在各項公共設施陸續推動、完工後，第六都「桃園市」的發展將令人期待。未來將陸續以「桃園市」各主要城市為題，介紹各區之現況與行情，敬請期待。
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