前言:隨著縣市升格,再加上捷運等公共建設沿線陸續施工與通車,新北市幾個區域的房價也悄悄的看漲,其中位於板橋車站的新板特區,房價更是直衝超越其他區域。其實,新板特區位於新北市入口門戶,為新北市核心之都,早已具備優越的地理位置,交通四通八達,南北二條高速公路貫穿其中,四鐵共構,為北台灣交通樞紐及轉運中心,本期電子週報,將針對近年來新北市最受矚目的地段「新板橋車站特定區(以下簡稱新板特區)」作介紹。
一、 |
新板特區指的是哪裡? |
(一)狹義說法
目前狹義的特區範圍,新板特區是從文化路(台三線)、民族路、民權路(縣道106號)、中山路(縣道114號)、漢生東路、區運路和縣民大道之間共約四十八公頃的土地範圍,大致上包括新北市政府、遠東百貨FE21'(板橋店)、追風廣場(改建萬坪都會公園)等地。
(二)廣義說法
大新板特區,近來隨著其發展日漸成熟,已有逐步擴大的態勢,未來應會與現有之府中舊商圈連成一體,並成為規模達一百五十公頃左右之大新板特區。
二、 |
新板特區為何能成為新北市最具指標的代表? |
(一)新板橋車站特定專用區規劃
板橋之所以成為現新北市第一級地段房價,最重要的轉折點就是九三年的『新板特區』規劃,正式全名為『新板橋車站特定專用區』的重劃區,號稱『新北市的信義計劃區』,面積共四十八公頃,以新北市政府大樓為中心,北側是板橋火車站,最大特色在於其集合台鐵、高鐵、客運及捷運,是四鐵共構的站區,另外值得一提的是,新板特區同信義計畫區,也有空橋規劃,空橋全長2.5公里長,共12座,以板橋車站為中心,便利行人穿梭各棟建築。
(二)公共設施眾多
興建概念是參考國際性大都會HOPSCA(浩市達)的特點,結合行政、商業金融、娛樂、休閒、住宅等功能的複合性都心,公共設施包括國際飯店、高運量運輸系統、金融商務中心、音樂劇院、停車空間、公園、購物中心、空中通廊、巨蛋體育館、國際展覽中心、國際會議中心、景觀住宅、行政管理中心。
三、 |
新板特區行情? |
以目前新板特區現在到底行情是多少?本次週報主要將從新板特區豪宅大樓談起,店面或透天別墅等部分則俟機會再跟各位朋友介紹。
(一)下表係新板特區建案,預售屋及4年內新屋一般開價行情價格:
案名 |
建設公司 |
樓層 |
規劃面積 |
完工日期 |
開價 |
國家世紀館 |
元利建設 |
B4~29 |
50~92坪 |
96年09月 |
55萬起 |
皇翔高更 |
皇翔建設 |
B3~13 |
26~56坪 |
96年10月 |
45萬起 |
史丹佛 |
勝華建設 |
B6~24 |
33~74坪 |
96年11月 |
55萬起 |
台北官邸 |
皇勝建設 |
B3~14 |
75~85坪 |
97年06月 |
50萬起 |
權世界 |
樺輝建設 |
B5~25 |
60~140坪 |
97年07月 |
55萬起 |
超級F1 |
馥華建設 |
B5~24 |
11~33坪 |
97年11月 |
45萬起 |
巴黎十六區 |
馥華建設 |
B5~28 |
75~182坪 |
98年01月 |
60萬起 |
國鼎 |
馥都建設 |
B5~39 |
57~171坪 |
98年04月 |
55萬起 |
領域 |
興富發建設 |
B6~32 |
66~83坪 |
98年06月 |
60萬起 |
畫世紀 |
元利建設 |
B4~29 |
21~81坪 |
98年07月 |
55萬起 |
新都廳 |
興富發建設 |
B6~23 |
60~71坪 |
99年01月 |
60萬起 |
東方明珠 |
麗寶建設 |
B5~28 |
90~190坪 |
99年02月 |
55萬起 |
東方富域 |
麗寶建設 |
B8~30 |
100~250坪 |
99年06月 |
80~90萬 |
橋峰二期 |
厚生 |
B6~37 |
65~140坪 |
99年10月 |
80~90萬 |
資料來源:中信房屋網;華信不動產估價小組編輯整理
由上表可知在新板特區內,依目前預售屋及新屋市場行情,東方富域及橋峰二期開價皆已來到80~90萬,相較於3年前新板特區尚未發展成熟,該區域建商推案價格已成長近四成左右。
(二)下表係新板特區內,目前一般成交行情區間價格:
項次 |
案名 |
建設公司 |
成交區間(元/坪) |
1 |
國家世紀館 |
元利建設 |
60~75萬 |
2 |
皇翔高更 |
皇翔建設 |
45~55萬 |
3 |
史丹佛 |
勝華建設 |
50~55萬 |
4 |
台北官邸 |
皇勝建設 |
50~60萬 |
5 |
權世界 |
樺輝建設 |
50~55萬 |
6 |
超級F1 |
馥華建設 |
40~52萬 |
7 |
巴黎十六區 |
馥華建設 |
50~65萬 |
8 |
國鼎 |
馥都建設 |
55~65萬 |
9 |
領域 |
興富發建設 |
60~70萬 |
10 |
畫世紀 |
元利建設 |
50~60萬 |
11 |
新都廳 |
興富發建設 |
60~70萬 |
12 |
東方明珠 |
麗寶建設 |
60~75萬 |
13 |
東方富域 |
麗寶建設 |
66~80萬 |
14 |
橋峰二期 |
厚生集團 |
66~80萬 |
資料來源:內政部地政司、樂屋網;華信不動產估價小組編輯整理
由上述表格可以看出其各別之行情坐落區間,其目前之成交價格仍有著高標的表現,因此新板特區被建商視為除台北市以外的指標性的地區。至於租金價位,新板特區內套房每月每坪的租金約1,000元起跳,最高可至1,400元;其他非屬於套房產品類型之每坪租金介於900元至1,200元之間,其收益報酬率約略在1.6%~2.0%之間,而租金行情之差異視不同產品類型、坪數大小及是否含車位等因素,套房產品因面積坪數小相對租金單價高,而非屬套房產品因面積坪數大租金單價略低,但租金總價相對高。
四、 |
結論 |
其實帶動新板特區房價持續看漲的幾個主要有,縣市升格、公私部門建設、大新板計畫、四鐵共構等因素,以目前新板特區整體態勢來看,儼然已形成新北市豪宅聚落群,可媲美台北市信義計畫區,就上述相關案例來看,其每個建案都有各自的獨特性,因此其實每個不同的社區之間其價格並沒有所謂的一致性,需各別從建設(營造)公司、管理方式、建材品質及規劃坪數(戶數)等諸多因素,亦在不同程度上影響了不動產價格。
本期針對新板特區行情之分享與看法,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!
資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/