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華信電子月報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：近年來隨著網路科技進步、創業資源普及，越來越多個人或小團隊投入創業，特別是在電商、內容創作、顧問服務等領域加上自由工作者增加：接案工作者（如設計師、工程師、寫手）逐漸成為主流，他們不需要大辦公室，但希望有個獨立、專業的空間工作與接待客戶。

此外，在COVID-19 疫情後，許多企業實施遠距或混合辦公制度，員工不必天天進公司，公司也因此縮小或分散辦公空間，加上去中心化辦公趨勢：將辦公空間分散為多個小型據點（如微型商辦），可以節省成本，同時就近服務客戶與員工。

在台北、台中等一線城市，辦公室租金或購買成本高昂，小企業難以承擔，而微型商辦坪數小，能夠將總價壓低，對創業者與投資者而言進入門檻較低，綜合上述因素，使微型商辦產品成為現今新型態之不動產產品。

(一)「微型商辦」是一種小規模的商業辦公空間，通常位於都市中交通便利、生活機能良好的地段，主要針對個人創業者、小型企業、自由工作者或遠距工作的專業人士所設計。

(二)微型商辦的主要特徵：

1.空間小巧：

(1)通常坪數不大，例如5坪～20坪左右。

(2)精簡實用，以基本辦公需求為主（如辦公桌、椅子、網路、簡易會議區）。

2.低總價／低租金門檻：

因空間小，所以購買或租賃成本相對較低，適合剛創業者或資金有限的小企業。

3.彈性運用：

(1)可作為辦公室、工作室、個人工作空間，甚至小型會議用途。

(2)某些微型商辦空間也允許登記營業地址（需視各地法規）。

4.地點精選：

常設於市中心或交通便利處，例如捷運站旁、商業區等地，提高可達性與便利性。

5.可能結合共用設施：

有些微型商辦設計會結合共享辦公空間概念，例如共用會議室、影印機、休息區等。

微型與傳統商辦比較表

有關臺中微型商辦未來發展潛力可由以下各點分析：

(一)地理位置是否具優勢：

若位於交通便利、商業活動熱絡的區域（如捷運站旁、七期重劃區、高鐵臺中），增值潛力高。

(二)中小企業或自由工作者需求多寡：

自疫情後，遠距與彈性辦公成為常態，新創企業、自由接案者、SOHO族對低總價小單位的辦公空間需求上升，亦將進一步推升微型商辦價格。

(三)政府打炒房政策

若住宅市場受到政策限制，資金可能轉進商辦市場，尤其是低總價、低風險的微型商辦。

在台中七期，25 45 坪的微型商辦目前正值市場熱銷與資產配置關注焦點。雖然單坪價格相較住宅偏高，但以總價門檻低、租金報酬可觀及區位價值判斷，其仍具有上漲與置產增值空間。

目前投資台中市中心或交通樞紐地段（如七期、高鐵特區、捷運沿線等），選高品質建商的物件，預期租金報酬率可達 8–10 %。商辦貸款成數約6成。

以上行情區間仍須視產品之建物面積、位置、便利性而有所差別。

在新創風潮、遠距辦公常態化、住宅市場資金壓力轉移等多重因素推動下，微型商辦逐漸嶄露頭角，成為市場上的新寵兒。對創業者、SOHO族或投資人而言，其具有「低門檻、高彈性、好地段、可增值」的多重優勢。

特別是在台中七期與高鐵特區等黃金地段，微型商辦不僅適合作為辦公基地，亦具備良好的出租報酬與長期增值潛力。未來，隨著市場供需持續發展，微型商辦將成為中部地區不可忽視的辦公與投資新選擇。

本期針對臺中市微型商辦發展現況及未來發展之分享與看法，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

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